국토교통부토지관련질문민원답변_관습법상의 법정지상권의 성립여부, 토지거래허가구역내 이용의무 위반 관련, 토지거래허가구역내 가등기권리의 이전 관련 안내!!

관습법상의 법정지상권의 성립여부 

담당부서 토지정책과

관습법상 법정지상권의 성립여부

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제118조제1항의 규정에 의하면 토지거래허가제의 적용을 받는 경우는 토지에 관한 소유권이나 지상권을 이전 하거나 지상권을 설정하는 경우 또는 소유권이나 지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 이전하거나 설정하는 경우 및 그에 대한 예약을 대상으로 하고 있습니다.

 

토지와 건물이 동일 소유자에게 속하였다가 그 중 어느 하나가 매매. 증여 기타의 사유로 처분되어 소유자를 달리하게 된 경우 별도의 사유(건물철거 특약, 임차권설정 등)가 없는 한 그 건물의 소유자가 관습법상 지상권을 취득하게 됩니다.

 

따라서,「관습법상의 법정 지상권」이 설정되는 경우에 토지거래허가제의 적용을 받는 토지위에 존재하는 건축물만을 거래하는 경우는 지상권의 설정에 대한 토지거래허가를 득하여야 할 것이니,

 

귀하의 경우가 관습법상 법정지상권이 성립되는 지 여부는 민법 등 관련 법령에 따라서 구체적인 조사 등을 통하여 허가권자가 판단할 사항이므로 구체적인 사항은 허가권자와 상의하여 주세요!!

 

토지거래허가구역내 가등기권리의 이전 

담당부서 토지정책과

토지거래허가구역내 허가받아 취득 또는 설정한 가등기권리의 이전

 

 매매예약 등의 가등기권리는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조에서 정한 소유권의 취득을 목적으로 하는 독립된 권리로 보아야 할 것이므로 그러한 가등기권리의 이전은 허가를 득하여서 하여야 할 것으로 생각됩니다.

 

다만, 토지거래허가를 득하여 설정 또는 취득한 가등기권리의 경우는 같은법 제17조의 규정에 의한 이용의무의 이행이 이루어져야 하므로 본등기 후 실제로 토지를 이용하지 아니한 상태에서는 이전허가를 득할 수 없을 것입니다. 참고하세요!!

 

 

토지거래허가구역내 농지의 취득면적 기준

담당부서 토지정책과 

토지거래허가구역내 농지의 취득면적 기준

 

「부동산 거래신고 등에 관한 법률 」 제11조제2항 및 같은 법 시행령 제9조제1항에 따른 용도별 면적 이하의 토지에 대해서는 토지거래허가를 필요로 하고 있지 않으며,

 

도시지역 외의 지역에서 「농지법」 제2조제1호에 따른 농지는 500제곱미터 미만을 기준으로 하고 있음을 참고하여 주세요!!

 

제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가)
① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

② 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령으로 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관하여는 제1항에 따른 허가가 필요하지 아니하다.

③ 제1항에 따른 허가를 받으려는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 적어 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 토지이용계획, 취득자금 조달계획 등에 포함되어야 할 사항은 국토교통부령으로 정한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출한 취득자금 조달계획이 변경된 경우에는 취득토지에 대한 등기일까지 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 그 변경 사항을 제출할 수 있다.

④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제3항에 따른 허가신청서를 받으면 「민원 처리에 관한 법률」에 따른 처리기간에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 발급하거나 불허가처분 사유를 서면으로 알려야 한다. 다만, 제15조에 따라 선매협의(先買協議) 절차가 진행 중인 경우에는 위의 기간 내에 그 사실을 신청인에게 알려야 한다.

⑤ 제4항에 따른 기간에 허가증의 발급 또는 불허가처분 사유의 통지가 없거나 선매협의 사실의 통지가 없는 경우에는 그 기간이 끝난 날의 다음날에 제1항에 따른 허가가 있는 것으로 본다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 지체 없이 신청인에게 허가증을 발급하여야 한다.

⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

⑦ 제2항에 따른 토지의 면적 산정방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

 

토지거래허가구역내 이용의무 위반

담당부서 토지정책과

토지거래허가구역내 농업경영용으로 토지거래허가를 받아 취득한 토지를 이용목적변경 승인없이 건축허가를 득하여 건축행위를 한 경우 이용의무 위반인지 여부

 

토지거래허가를 받아 토지를 취득한 자는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제17조 및 같은법 시행령 제14조제2항의 규정에 따라 취득자 본인이 이용의무기간동안 허가받은 목적대로 그 토지를 이용하여야 합니다.

 

다만, 같은법 시행령 제124조제1항제3호 및「토지거래업무처리규정」 (국토교통부 훈령 제858호) 제15조의 규정에 따라 당초의 이용목적 이행에 착수한 후 이용의무 이행중의 사정변경으로 인하여 허가권자에게 이용목적변경 승인을 받은 경우에는 변경된 이용목적에 따라 당해 토지를 이용할 수 있음을 알려드리며,

 

이용목적변경승인절차를 거치지 않고 허가받은 목적대로 이용하지 않은 경우에는 이용의무위반에 해당되니, 구체적인 사항은 허가권자와 상의하여 주시기 바랍니다. 

 

다만, '08. 9.24 개정된 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제124조 제1항 제3의2에 의거, 다른 법률에 따른 행위허가를 받아 법 제119조에 따른 허가기준에 적합하게 당초의 이용목적을 변경하는 경우로서 해당 행위의 허가권자가 이용목적변경에 관하여 시장/군수 또는 구청장과 협의를 완료한 경우에는 이용목적변경 신청을 의제처리토록 규정하고 있음을 알려드리니 참고해주세요!!!

 

 

[출처] 국토교통부